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Arequipa vive nuevo BOOM inmobiliario

Diario El Comercio, 26 de Setiembre del 2011. Precio de predios y terrenos se han disparado en la Ciudad Blanca en los últimos tres años. Es envidiable el orgullo que tienen los arequipeños por su ciudad, y la envidia puede ser doble al considerar que tienen una de las mejores gastronomías del país pero la envidia puede ser exponencial (y más aun dejar de ser subjetiva) si tomamos en cuenta los montos increíbles por los cuales hoy se comercializan los inmuebles en la Ciudad Blanca. Así, cada arequipeño propietario de una casa tiene una fortuna entre sus manos. Se trata de una fiebre de precios impulsada por varias circunstancias que han hecho que las viviendas y los terrenos se tornen inalcanzables para cientos de personas que viven en la ciudad del sur. ¿Por qué se han inflado tanto los precios? Según el presidente de Asociación Regional de la Cámara Peruana de la Construcción de Arequipa, José Medina Miranda, esta historia se inició hace ocho años. La ciudad empezó a crecer rápidamente y comenzaron a desarrollarse a velocidad proyectos urbanísticos para esta demanda. El cemento tomó por asalto gran parte de las áreas agrícolas de los cuatro puntos cardinales de Arequipa; ante este veloz desarrollo y tras la protesta de muchos ciudadanos que veían una campiña exterminada, la Municipalidad Provincial de Arequipa declaró la intangibilidad de las áreas agrícolas en el 2008. Así, hoy es curioso ver en Arequipa inmensas chacras rodeadas completamente por zonas urbanas. Esto puede apreciarse incluso en distritos donde los precios de los terrenos son bastante elevados como Cayma, Yanahuara y Cerro Colorado. Los propietarios de estas áreas –ante la avalancha de construcciones y de la lotización de terrenos vacíos que había en la Ciudad Blanca entre el 2004 y 2007– estaban a la espera de que los precios continuaran subiendo antes de vender; sin embargo, no contaron con la ordenanza municipal que cancelaría cualquier opción de comercializar sus terrenos. PREDIOS ESCASOS El subgerente de asentamientos humanos y encargado de la planificación urbana de Arequipa, Ángel Manrique, indica que solo pueden ser lotizadas áreas de una extensión de 1,8 hectáreas y que estén rodeadas por urbanizaciones; más allá de esta extensión no pueden ser urbanizadas. Los terrenos que cuentan con esta característica son escasos y, en general, son orientados a convertirse en áreas comerciales. Según indica Medina, la inhabilitación de terrenos ha impedido que en la ciudad se construyan proyectos de bajo precio para la demanda de viviendas que es cada vez más creciente. Para el 2010 el Fondo Mivivienda estimaba en Arequipa una demanda de 18.820 viviendas versus una oferta de 1.544 viviendas. Como se ve, hay un déficit de más de 17.000 viviendas. En la actualidad, el único proyecto que tiene carácter masivo es el construido por la empresa Altozano en el distrito de Miraflores, donde se edifican 1.200 viviendas. Este proyecto pudo ser posible porque Altozano adquirió un terreno que pertenecía al Ejército en subasta a un precio de US$210 m2. La subasta perseguía objetivos sociales. Hoy el precio más bajo en Arequipa se encuentra en el distrito de Mariano Melgar (al noreste de la ciudad): a US$350 m2, según José Medina, a un precio así no sería rentable un proyecto que busque tener un impacto social y a la vez que beneficie al constructor. De este modo, los precios altos de terrenos no permiten desarrollar proyectos de bajo costo tipo Techo Propio o Mi Hogar. Actualmente, la oferta de proyectos de vivienda en Arequipa es casi del mismo tamaño que en Ica, teniendo esta última ciudad cuatro veces menos pobladores que la Ciudad Blanca. Un funcionario de la sede de Mivivienda en Arequipa indica que existe mucha frustración por parte de las personas interesadas por obtener un crédito, pues se trata de familias que aspiran a departamentos en zonas residenciales; sin embargo, el crédito Mivivienda tiene un alcance de hasta US$40.000, mientras que los departamentos de 90 m2 llegan en oportunidades a alcanzar los US$100.000. EDIFICIOS SIN AGUA Sin embargo, la falta de terrenos y el encarecimiento de estos no son las únicas limitaciones que tienen los constructores para desarrollar proyectos. Existe un aspecto adicional: el agua. Según Edar Almonte, representante de la empresa constructora Grupo 5 (una de las más importantes de la ciudad mistiana), los constructores deben batallar para obtener agua para sus proyectos. Arequipa aún no logra satisfacer sus requerimientos del líquido. Cuando los constructores solicitan el servicio para sus proyectos, el Servicio de Agua Potable y Alcantarillado de Arequipa (Sedapar) no les asegura el servicio, siendo este un requisito para solicitar la licencia de construcción en las municipalidades respectivas. Todos estos aspectos han presionado para que los precios de los terrenos e inmuebles se vayan al cielo. El presidente de la Cámara de Comercio e Industria de Arequipa, Julio Morriberón Rosas, recuerda que en el 2003, un año después del recordado ‘arequipazo’, el costo del terreno en Cayma (uno de los distritos más pudientes de Arequipa) tenía el mismo precio que un terreno en el cono norte de Lima. “Así de malbarateada estaba la ciudad. Esa era la realidad. Arequipa ha empezado a tener un desarrollo urbanístico muy acelerado por sectores como la minería, la construcción de la Interocéanica, el proyecto del gasoducto, el comercio, etc. que han generado una perspectiva de desarrollo que ha provocado el “boom” inmobiliario. Estamos poniéndonos al día por el retraso que hemos tenido tras el “arequipazo”, cuando nadie quería invertir aquí”, señala Morriberón. La ciudad creció de tal forma que las estimaciones que el Plan Director de la Ciudad de Arequipa tenía para el 2015 han sido sobrepasadas este año en índices como el número de pobladores, zonas urbanas, flujo de vehículos, etc. Según el Instituto Nacional de Estadística e Informática (INEI), Arequipa tiene una tasa de crecimiento promedio de 10% (Lima está a 12%), mientras que su PBI per cápita también le pisa los talones a Lima. La preocupación inmobiliaria también la padece el sector industrial, pues el Parque Industrial de Arequipa ha quedado atrapado en la zona urbana y no hay terrenos donde puedan arribar nuevas plantas. La Cámara de Comercio e Industria de Arequipa junto con el Gobierno Regional están contemplando la habilitación de un área de 500 hectáreas al norte de la ciudad para orientarlas a un nuevo parque industrial, de modo que los inversionistas no tengan que competir con los precios estratosféricos de las áreas urbanas. Según un estudio de Capeco, los terrenos ubicados en distritos como El Cercado, Bustamante y Rivero, Cayma, Cerro Colorado y Yanahuara tenían un incremento de entre 40% y 60% versus los precios del 2008, con valores por metro cuadrado de hasta US$800. Los constructores consultados para este informe indican que las cifras de Capeco ya se habrían quedado cortas, pues en muchas áreas, sobre todo en los distritos más pudientes, el precio por metro cuadrado llega a los US$1.000. FUTURO CERCANO Los constructores están a la espera de la actualización del plan director con la finalidad de que se habiliten nuevas áreas para desarrollar proyectos de vivienda. Según Ángel Manrique, este plan tenderá a densificar la urbe, además de plantear soluciones a todos los problemas relacionados con el rápido crecimiento de la Ciudad Blanca como es la falta de infraestructura vial. Asimismo, están en construcción nuevos reservorios de agua para satisfacer la demanda de líquido, los cuales terminarían de ser construidos el próximo año. Sin embargo, se deberá hacer mucho más que eso para que las empresas constructoras se interesen por desarrollar proyectos de gran alcance en esta ciudad que demuestra que crece a pasos agigantados y donde cada centímetro de suelo y ladrillo se valoriza más con el transcurrir de los años.

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